Emprender con el proyecto de construir casa en Costa Rica puede ser confuso y abrumador. Son varios procesos a llevar a cabo y muchas las consideraciones a tomar en cuenta. Debido a esto y como profesionales en el área de la arquitectura, buscamos aportar mediante esta guía para construir casa en Costa Rica. Nuestro fin es que cualquier persona pueda comprender el proceso de manera sencilla y evite el estrés innecesario debido al desconocimiento.
Esta guía, la basaremos en el proceso más usual y estándar para desarrollar el proyecto de construir casa en Costa Rica. En este, la consultoría profesional y el diseño se contratan en una primera instancia y posteriormente, se contratan los servicios de mano de obra y construcción.
En algunas ocasiones podrás encontrar empresas que abarquen ambos servicios. Sin embargo, en esta guía nos enfocaremos en el proceso estándar y más tradicional. Consideramos que, aparte de ser el más común, con esta metodología te aseguras de que los arquitectos diseñadores están enfocados al 100% en las labores de diseño y consultoría, por lo tanto, es normal que estos aporten un mayor interés e importancia en brindar un diseño exclusivo, detallado y de gran calidad arquitectónica. Por otro lado, a la hora de cotizar la construcción, podrás manejar diferentes opciones, comparar precios y seleccionar la opción más adecuada sin estar atado a un contrato.
Durante este proceso de construir casa en Costa Rica, son muchos pasos a seguir de principio a fin. Sin embargo, para esta guía simplificamos el proceso en dos grandes fases. Cada una de estas, divididas en dos etapas.
Construir casa en Costa Rica
FASE A: La propiedad/lote
- Etapa 1: Compra de la propiedad.
- Etapa 2: Visado Municipal.
FASE B: El proyecto
- Etapa 3: Diseño.
- Etapa 4: Obra.
En términos generales, la fase A consiste en todo lo relacionado a la compra del lote y su tramitología para poder construir en él. La fase B es cuando entran en juego los profesionales en arquitectura e ingeniería, con el fin de brindar la consultoría, acompañamiento, asesoría y todo lo relacionado al diseño. Finalmente, se concluye con la construcción de la obra.
Índice de contenidos
Fase A: LA PROPIEDAD
(Construir casa en Costa Rica)
ETAPA 1: COMPRA de la propiedad / lote
Adquirir una propiedad es el primer paso en el proyecto de construir tu casa. Esta elección marcará fuertemente el futuro de las personas que habitarán en ese lugar. Una vez elegido el lote, establecemos el contexto, el clima, la comunidad y todas las características que este sitio y sus alrededores proveen.
Dicho lo anterior, es esencial estar muy seguros de la compra de la propiedad y que al final del día, puedas estar satisfecho con el lugar que albergará tu vivienda.
Además de esto, hay que tener en cuenta algunas variables para que la elección sea segura, no genere imprevistos, evitar costos adicionales o situaciones que puedan complicar eventualmente la tramitología o el proceso de obra.
Para facilitar esta búsqueda de la propiedad ideal, hemos enlistado una serie de consideraciones importantes para que puedas evaluar las diferentes opciones de compra:
1. Afinidades personales.
Es importante considerar las afinidades que generan ciertos lugares por motivos personales. Por ejemplo, atracción por los paisajes, que te guste el contexto urbano, lotes localizados cerca de tus familiares o alguna motivación personal que te haga sentir atraído a ese lugar. Esto es algo que depende de cada persona, pero es el primer paso para que quedes satisfecho con tu futura adquisición y seas afín al contexto.
2. Cercanías relevantes
Otro punto a considerar es la cercanía de la propiedad con los centros urbanos. Normalmente, ahí se ubican las oficinas de las empresas o en su defecto, el lugar de trabajo.
De la misma forma, se deben de considerar los centros educativos cercanos. Si tienes o planeas tener hijos, una escuela en las cercanías siempre será oportuna.
Los comercios cercanos, como supermercados, tiendas o restaurantes también pueden aportar puntos extra para decantarse de una opción a otra.
Todo esto se debe considerar, con el fin de facilitar y tener disponible la movilidad no motorizada o de transporte público en la cotidianidad. La idea es no tener que disponer del automóvil para cada necesidad del día a día.
Para corroborar estos elementos en el contexto cercano, la recomendacion es utilizar las plataformas de mapeo satelital. En estas podrás comprobar de manera facil, rapida y sencilla lo que existe en las cercanías de la propiedad. La más usual de utilizar es Google Maps, la cual, es la plataforma más grande y famosa de mapas satelitales. También te recomendamos utilizar OpenStreetMap, plataforma en la cual los usuarios contribuyen en agregar y completar los mapas, por lo tanto muchas veces se podrán hallar elementos que quizá no se encuentren en los mapas de Google.
3. Transporte público.
Si tienes una propiedad de agrado, pero esta se encuentra lejos y distante de los puntos mencionados anteriormente, se recomienda que al menos la opción a la movilidad pública se encuentre presente y disponible para esta propiedad.
La movilidad siempre será de gran relevancia en la cotidianidad. Tener un auto podría parecer excusa para no fijarse en otros medios de transporte, pero es importante corroborar la disponibilidad del transporte público cercano. Por ejemplo, paradas de autobuses, tren, ciclovías o cualquier medio de movilidad que aporte un extra al sitio. Como modelo ideal, se recomienda que la parada de autobús o tren más cercana no se encuentre a más de 1000 m de distancia (Unos 20 minutos a velocidad de peatón).
Hay que velar porque se incentive el uso de la movilidad blanda y pública, con el fin de evitar la dependencia al automóvil en toda actividad cotidiana.
4. Topografía y calidad del suelo.
Las características físicas del terreno son importantes para el proceso de diseño y construcción. Al valorar las diferentes opciones de propiedades, debes considerar si el terreno es plano, quebrado o si tiene alguna característica relevante.
Usualmente, los terrenos planos suelen ser más sencillos para la obra, estos suelen evitar algunos problemas y costos adicionales en el presupuesto. Sin embargo, los terrenos quebrados o en pendiente, también son perfectamente aptos para realizar un proyecto de vivienda. Incluso pueden brindar oportunidades para proponer ideas diferentes. Solo ten en cuenta la recomendación de que los taludes no sobrepasen los 45 grados de inclinación. Terrenos con pendiente muy pronunciadas pueden traer problemas de soporte y es probable que se requieran muros de contención o alguna intervención con costos muy elevados.
Para ambos casos, se debe verificar si el terreno presenta características de ser un relleno artificial. Esto se debe evitar, principalmente si se trata de un terreno en pendiente. Los suelos con rellenos artificiales, suelen tener problemas de capacidad soportante y esto eventualmente traería costos adicionales. Eventualmente, se tendrían que realizar cimientos más complejos, grandes sustituciones de tierra o muros estructurales.
Para detectar un relleno artificial, puedes realizar algunas observaciones iniciales en la propiedad: Revisar zonas con tierras muy sueltas o suaves, cambios bruscos en la forma del terreno con respecto a las propiedades vecinas, acumulaciones de basura enterrada o alguna característica que genere desconfianza en el terreno.
Sin embargo, estas primeras observaciones no son suficientes para detectar al 100% un relleno artificial o un problema de soporte. Es por ello que, posteriormente, se debe realizar un estudio de suelos con una empresa de Geotecnia. Pero te recomendamos hacer estas detecciones básicas iniciales. De esta manera, las probabilidades de escoger un sitio con un relleno artificial serán menores.
¿Qué es un estudio de suelos?
Los estudios de suelos son indispensables para toda obra constructiva que requiera grandes cargas, como lo es una vivienda. Son procesos donde se realizan perforaciones en el terreno y otros procesos que determinan la capacidad soportante del suelo. Con estos estudios, se puede construir de forma segura y evitar cualquier desgracia, como hundimientos, deslizamientos o daños graves en tu vivienda. Cuando empieces el proyecto, los arquitectos o la empresa de diseño, te solicitarán que contrates un estudio de suelos y te indicarán las zonas donde la empresa de Geotecnia debe realizar las perforaciones y todo lo necesario.
5. Linderos
Los linderos son los límites o bordes que configuran la propiedad. Es importante verificar que estos se encuentren bien establecidos físicamente y que no muestran incongruencias con el plano catastro. Para esto, debes verificar que todos los linderos están señalados con postes, cercas o alguna barrera que los determine. Ya que, si no están claros, esto puede traer problemas con los vecinos a la hora de la construcción.
De no estar bien establecidos, antes de empezar el proyecto deberás pagar un topógrafo para que realice una comprobación de linderos y los deje establecidos. Por lo tanto, son costos adicionales que debes tener en cuenta si una propiedad presenta esta situación.
6. Existencia de cuerpos de agua.
Si el lote posee quebradas, riachuelos o ríos, debes tener en cuenta que las Municipalidades establecen un retiro de entre 10 y 50 metros, donde no podrás realizar construcciones. Por lo tanto, si la propiedad no tiene gran tamaño, debes considerar que gran parte del metraje cuadrado no podrás utilizarlo para tu vivienda.
Si el lote es de un tamaño mayor, estos cuerpos de agua no te van a generar mayor problema, incluso le aportan un elemento natural interesante al sitio. Solo comprueba que en caso de estar cerca de un río importante, no sea una zona de riesgo.
7. Uso de suelo.
El uso de suelo es una característica tramitológica que la municipalidad establece para cada propiedad. En este, se determina cuales tipologías constructivas se pueden realizar en las diferentes zonas del cantón. Por ejemplo, usos de suelo para construcciones comerciales, residenciales, agropecuarias, etc.
Debes verificar con el propietario actual, que el uso de suelo sea residencial o de uso mixto, con el fin de comprobar que podamos realizar una vivienda en este lugar.
Como una verificación inicial, también puedes comprobar las construcciones aledañas y notar si existen viviendas vecinas, esto normalmente indica que nuestro terreno posiblemente permitirá el uso residencial, pero siempre es importante confirmarlo con el uso de suelo.
8. Disponibilidad de agua potable y electricidad.
Cada propiedad debe tener disponibilidad de agua potable y electricidad para poder tramitar un permiso de construcción. Es importante que compruebes esto del sitio. Algunas comprobaciones iniciales para saber si la propiedad posee la disponibilidad, es hacer un chequeo visual, corroborando si en la calle frontal existen postes de tendido eléctrico y si los vecinos cuentan con medidores de agua.
Normalmente, la mayoría de propiedades en zonas urbanizadas ya poseen la disponibilidad. Sin embargo, en algunos casos esto no es así, como en nuevas servidumbres o calles más rurales que se alejan de las vías principales.
Si una propiedad no cuenta con tendido eléctrico o tubos madre del acueducto, deberás asumir por tu propia cuenta las labores para obtener la disponibilidad, y esto representa costos adicionales a considerar. Debes consultar bien esto con el propietario actual.
En el caso del agua, deberás pagar a realizar un ramal nuevo, que conecte los ductos de las vías principales hacia el frente de tu lote, todo esto deberá ser pagado de tu bolsillo.
Para la electricidad, de la misma forma, deberás realizar la instalación eléctrica hasta el frente del lote, para que eventualmente le puedan habilitar un medidor.
Por todo esto, es preferible que la propiedad tenga las disponibilidades listas, de esta forma, se podrá evitar estos costos e invertirlos en tu vivienda.
9. Ámbito legal de la propiedad
Otra consideración de gran relevancia es el tema legal, una vez estés cerca de definir el lote a comprar, también debes revisar que esta propiedad no se encuentren con afectaciones legales, gravámenes y cualquier tipo de circunstancia que pueda hacer que te arrepientas de tu compra en el futuro. También corrobora que la propiedad no se encuentre en zonas protegidas o en zonas de riesgo.
Con el número de plano catastro de la propiedad, puedes comprobar el estado legal, esto por medio de la WEB del registro nacional: http://www.registronacional.go.cr/
ETAPA 2: VISADO.
Una vez seleccionada y comprada la propiedad, el siguiente paso es habilitar tramitológicamente la misma. Esto con el fin, de que a nivel Municipal, el lote obtenga ‘’EL VISADO MUNICIPAL’’. Con esto, la propiedad quedará habilitada y con el visto bueno para realizar construcciones, mediante la eventual solicitud de un permiso de construcción.
Visado Municipal.
El visado municipal es un trámite que se realiza para que la propiedad tenga el aval y visto bueno para realizar construcciones u otros trámites legales. Para poder obtener este visado hay que cumplir y presentar en la municipalidad una serie de requisitos, los cuales serán revisados y finalmente aprobados.
El visado se realiza sobre el plano catastral de la propiedad, el cual muestra de manera gráfica la forma, dimensiones, los linderos, la ubicación e información general del lote.
Los requisitos para solicitar el visado de la propiedad suelen ser muy similares en todas las municipalidades, sin embargo, pueden existir algunas diferencias. Para esta guía, tomaremos de ejemplo los requisitos del visado municipal de la Municipalidad de Pérez Zeledón, cantón 19 de la Provincia de San José.
REQUISITOS:
- PRESENTAR EL FORMULARIO LLENO DE LA SOLICITUD DEL VISADO.
- ESTUDIO O CERTIFICADO DE REGISTRO DE LA FINCA.
- CARTA DE DISPONIBILIDAD DE AGUA DEL ACUEDUCTO (A.Y.A) / ASADA.
- CARTA DE DISPONIBILIDAD ELÉCTRICA (I.C.E).
- COPIA DEL PLANO CATASTRO A VISAR.
- COPIA DE LA CÉDULA DEL PROPIETARIO O COPIA DE PERSONERÍA EN CASO DE SOCIEDADES.
- ALINEAMIENTO FLUVIAL DEL INVU EN CASO DE CERCANÍA CON CUERPOS DE AGUA.
- ESTAR AL DÍA CON LOS IMPUESTOS MUNICIPALES.
Cuando el visado sea aprobado, el plano catastral obtiene un nuevo sello, lo que indicará que esta propiedad tiene el aval y visto bueno para ejecutar un proyecto de construcción. Importante resaltar que el visado no significa que existe un permiso de construcción. El visado indica que el dueño de esta propiedad puede tramitar y solicitar este permiso de construcción, el cual es un trámite aparte. Este se realiza más adelante con apoyo de los profesionales en la consultoría arquitectónica.
Fase B: PROYECTO
(Construir casa en Costa Rica)
Una vez todo en orden con la propiedad y esta, se encuentre visada, es momento de empezar con el proyecto de tu vivienda. La primera etapa de esta fase, es el proceso de consultoría y diseño con los profesionales en arquitectura e ingeniería. Finalmente, se concluye con la etapa de construcción del diseño planteado, esto con una empresa constructora, constructor independiente o maestro de obras.
Etapa 3: Diseño y consultoría.
Como primer paso y para empezar, debes escoger y acercarte a un estudio de arquitectura, un arquitecto independiente o una empresa de diseño arquitectónico que brinde servicios de consultoría y diseño. Es importante mencionar que, esta elección, debe ser cuidadosamente seleccionada, ya que el diseño definirá cómo será tu futura casa. Es por esto que, los diseños anteriores de estos profesionales deben ser de tu agrado, afinidad y que te sientas atraído en cómo el arquitecto plantea sus diseños.
Para esto, la recomendación es revisar los portafolios de diseño de los profesionales y empresas que tengas a tu disposición y como una potencial opción a contratar. De esta manera podrás ver una muestra y una referencia de lo podrían plantear para el diseño de tu vivienda.
Por ejemplo, en nuestro estudio de arquitectura Becoming Architecture, mostramos nuestros diseños en la página web en forma de portafolio. Podrás ver fácilmente algunos proyectos, revisar imágenes y conocer nuestra filosofía de diseño.
También, otra estrategia es revisar las plataformas sociales de dichas opciones. Como por ejemplo en instagram, una de las más comunes. Muchas veces, se suele utilizar esta plataforma para mostrar obras y diseños.
Inicio del proceso con los arquitectos diseñadores.
Una vez revisadas las diferentes opciones y finalmente seleccionada la más afín para ti, deberás proceder a comunicarte con ellos para coordinar una reunión. En esta, podrás explicar el proyecto, conocerlos personalmente y solicitar una oferta por el servicio.
Una vez establecido el acuerdo por los servicios a brindar, estos profesionales te acompañarán durante todo el proceso. Te brindarán consultoría, asesoría y un acompañamiento desde el inicio del diseño, hasta el proceso de construcción y finalización de obra. Independientemente de quien brinde los servicios de mano de obra durante la construcción, los profesionales te acompañarán durante todo el proceso hasta que la obra esté finalizada y entregada.
Cabe mencionar que para abordar un proceso de diseño se requieren diversos profesionales, típicamente arquitectos, ingenieros estructurales e ingenieros electromecánicos. Normalmente, sólo tendrás que coordinar los servicios con el estudio de diseño o arquitecto con que contactaste. Estos en la oferta de honorarios, normalmente ya incluyen los costos de todos los profesionales necesitados, y ellos se encargaran de coordinar con estos el desarrollo de sus respectivas áreas.
La etapa de diseño es una de las partes más apasionantes e importantes del proceso, pues aquí, se definirá el resultado final de tu casa del futuro. He aquí la importancia de escoger arquitectos con capacidad y con un portafolio con diseños que te agraden.
En esta etapa, típicamente se realizan diversas reuniones, donde puedes explicar tus necesidades, ideas, y durante el proceso, ir solventando tus inquietudes. Verás cómo evoluciona y se forma tu vivienda.
Luego de finalizar el diseño.
Una vez superada la etapa de diseño, los profesionales entran a la confección de los planos constructivos y en la total definición técnica para entrar a la fase de obra. Después de esto, los profesionales registrarán el proyecto en el CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos) y posteriormente, se harán los trámites para solicitar el permiso de construcción.
El permiso de construcción es un trámite que la mayoría de municipalidades permiten realizarlo digitalmente. Los profesionales se encargarán de tramitar este permiso por medio de la plataforma del CFIA, la cual, tiene vínculo con las municipalidades. Se te notificará el momento de la aprobación del permiso. Después de eso, deberás pagar el mismo en las ventanillas de la municipalidad o en su página WEB, si es que esta, tiene disponible el servicio.
En este momento, es cuando de igual manera, se debe pagar en el INS (Instituto Nacional de Seguros) la póliza de riesgos del trabajo. Esta póliza es un requisito para poder habilitar el permiso de construcción.
Cuando el permiso municipal y la póliza estén pagos, se habilitará el permiso de construcción para el proyecto. En este momento, se puede dar inicio con la construcción en el momento que se desee. Si el proyecto lo financias con tus propios fondos, puedes empezar instantáneamente. De lo contrario, si lo vas a realizar a través de un préstamo bancario, aquí es donde comienza ese proceso.
Financiar con préstamo bancario para construir casa en Costa Rica.
Para presentar los documentos de solicitud de un préstamo bancario, el proyecto ya debe contar con un permiso de construcción habilitado. Te recomendamos ir alistando los requisitos que solicita el banco, mientras se está en el proceso de diseño. De este modo, una vez los planos y el proyecto tengan el permiso de construcción, tú ya habrás adelantado el resto de requisitos a presentar.
La entidad bancaria te notificará cuánto tiempo toma el estudio para la aprobación del préstamo. Normalmente este puede tardar aproximadamente un mes. Luego de la aprobación del crédito, podemos dar inicio con la construcción.
Etapa 4: Etapa de obra – Ejecución constructiva:
Para la etapa de construcción del diseño, se deberá cotizar el proyecto con empresas constructoras, constructores independientes o maestros de obra. Estos deben contar con experiencia para abordar una obra residencial. Los arquitectos te podrán ayudar en este proceso de cotizaciones, te acercarán a algunas opciones y te podrán brindar asesoría para que tu puedas elegir la opción más adecuada.
Opciones de servicios de construcción.
Para las cotizaciones de construcción, se manejan generalmente dos opciones de servicio: Construcción por cuenta propia y llave en mano.
Construir por cuenta propia:
Este es el servicio más tradicional por el que optan las personas, las empresas constructoras cotizan por los servicios de mano de obra para toda la construcción. Generalmente los materiales no se incluyen en este servicio, estos se irán adquiriendo durante el proceso y se deberán de ir cancelando las facturas conforme se compren.
Para este método, debes de estar pendiente durante el proceso constructivo. Tendrás que estar en comunicación con la empresa constructora para pagar facturas de los materiales, coordinar alguna diligencia o tareas que surjan en el proceso constructivo. Principalmente se trata de un tema de coordinación básica durante la obra. Cabe mencionar que no quiere decir que deberás pasar todo el día en la obra o invirtiendo todo un horario completo. Pero si debes disponer de cierto tiempo para administrar este tipo de labores según lo coordines. La empresa constructora y los profesionales te acompañarán y asesorarán durante este proceso.
Con este servicio ahorras dinero en comparación a la otra metodología. Pero debes invertir un poco de tu tiempo para coordinar este tipo de tareas.
Construcción llave en mano:
Esta opción de servicio es donde la empresa constructora se encargará de absolutamente todo durante el proceso. Se cotizan los servicios de construcción con un precio global, incluyendo materiales, mano de obra, servicios especiales, subcontratos, administración y todo lo requerido para completar la obra.
Básicamente, se contratan los servicios de construcción y usted obtendrá la obra terminada sin preocuparse de más durante el proceso.
Esta metodología puede ser muy útil si no cuentas con el tiempo necesario para estar envuelto durante la obra, no se encuentra en el país o alguna situación similar. Sin embargo, debe tener en cuenta que este servicio es más costoso, por lo que esto representa montos adicionales en el presupuesto.
Proceso constructivo en ambas opciones
Una vez establecido el contrato con la empresa de construcción, es momento de iniciar la obra. Durante esta etapa, el estudio de diseño aportará toda la parte técnica y profesional, realizando la dirección técnica e inspecciones durante la obra. Estos, velarán para que los constructores ejecuten correctamente lo indicado en planos, evacuar toda duda del diseño y establecer pautas técnicas a tomar en cuenta.
De todo marchar bien la construcción finalizará en algunos meses. Este tiempo dependerá del tamaño y complejidad del proyecto. El constructor le indicará un estimado del tiempo en su oferta. Para viviendas de un tamaño intermedio, de unos 100 m2, la construcción podría tardar entre 4 y 6 meses aproximadamente.
Una vez finalizada la obra, tanto la empresa constructora como los profesionales, te harán entrega de la vivienda terminada. Podrás empezar esta nueva etapa de tu vida.
